【専門家解説】空き家の法的リスクと特定空家等指定への対応策

2025年3月13日

空き家管理の法的リスクと特定空家等の指導について

この記事のポイント

空き家を放置することによる民事・行政上の法的リスク
「特定空家等」の定義と認定基準
行政からの指導・勧告・命令の流れと対応方法
空き家の適切な管理方法と活用策
相続した実家の管理責任と対策

近年、空き家問題が社会的な課題として注目されています。少子高齢化や人口減少、住宅の供給過剰などを背景に、全国の空き家率は年々上昇し、2018年の住宅・土地統計調査によれば全国で約849万戸、住宅全体の13.6%が空き家となっています。特に、相続によって郷里の実家を受け継いだ場合、その管理が疎かになると「特定空家等」として行政から指導を受ける可能性があります。本記事では、空き家を管理する際の法的リスクと、特定空家等に指定された場合の対応について詳しく解説します。

空き家管理の法的リスク

空き家を放置することには様々な法的リスクが伴います。空き家の所有者には「所有者責任」があり、適切な管理を怠ると民事上・行政上の責任を問われる可能性があります。

民法上の主な責任

工作物責任（民法第717条）：建物の瑕疵により他人に損害を与えた場合の賠償責任
不法行為責任（民法第709条）：管理義務違反により他人に損害を与えた場合の賠償責任
相隣関係上の責任：越境した樹木や雑草の除去義務など

建物の老朽化による危険

空き家を放置することには様々な法的リスクが伴います。まず、建物の老朽化による倒壊や火災の危険性が挙げられます。これにより、近隣住民や通行人に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。

実際の事例

2018年、東京都内で管理不全の空き家の外壁が崩落し、隣家の壁を損傷させる事故が発生。所有者は修繕費用約200万円の損害賠償責任を負いました。また、2019年には大阪府内で空き家から出火した火災が近隣に延焼し、所有者が約3,000万円の損害賠償を請求される事態となりました。

このように、空き家の管理を怠ると、予想を超える高額な賠償責任を負うリスクがあります。

不法侵入や犯罪リスク

また、空き家が不法侵入者の溜まり場となったり、犯罪の温床となるリスクもあります。このような場合、所有者としての管理責任が問われることがあります。放火や不審火のリスクも高まります。

予防のためのチェックポイント

窓や玄関ドアの施錠状態の定期確認
不審者の侵入跡がないかの確認
郵便物や配布物の定期的な回収
センサーライトや防犯カメラの設置検討
近隣住民との連携（異変があった場合の連絡体制など）

環境・衛生上の問題

空き家の敷地内に雑草や樹木が繁茂すると、害虫や野生動物の繁殖地となり、周辺環境に悪影響を及ぼします。また、ゴミの不法投棄の場所となるリスクもあります。これらは周辺住民との間でトラブルの原因となるだけでなく、条例違反として行政指導の対象になることもあります。

定期的な管理の重要性

環境・衛生上の問題を予防するためには、年に数回の定期的な管理が必要です。特に植物の成長が活発な春から秋にかけては、2〜3ヶ月に1回程度の草刈りや剪定が推奨されます。また、台風や大雨の後には、敷地や建物に問題がないか確認することも重要です。

遠方に住んでいて自分で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスや地元のシルバー人材センターなどに依頼することも一つの方法です。

特定空家等とは

「特定空家等」とは、空き家対策特別措置法（正式名称：空家等対策の推進に関する特別措置法）に基づき、行政が危険性や衛生上の問題があると判断した空き家を指します。特定空家等に指定されると、行政から改善の指導や勧告を受けることになります。

特定空家等の定義（法第2条第2項）

特定空家等とは、以下のいずれかの状態にあると認められる空家等をいいます：

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの判断基準については、国土交通省が「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」を公表しており、各自治体はこれを参考に判断しています。

保安上危険な状態の例

建物の傾斜や構造耐力上主要な部分の損傷
屋根材や外壁の脱落・飛散のおそれ
基礎や土台の破損による建物の不安定化
門・塀の老朽化や傾斜

衛生上有害な状態の例

ゴミ等の放置・不法投棄
害虫・害獣の発生
悪臭の発生
排水の流出・汚水の滞留

景観を損なう状態の例

落書きや汚損
窓ガラスの破損
雑草・樹木の著しい繁茂
立木の枯損・倒伏

特定空家等に対する行政措置の流れ

特定空家等に指定されると、段階的に行政からの措置が強まっていきます。具体的には、建物の修繕や撤去、敷地の清掃などが求められます。これに従わない場合、行政代執行による強制的な措置が取られることもあります。

行政措置の段階

措置の種類	内容	法的効果
①助言・指導（法第14条第1項）	改善のための助言や指導を行う	法的拘束力はなく、従わなくても罰則はない
②勧告（法第14条第2項）	助言・指導に従わない場合、正式に改善を勧告	固定資産税等の住宅用地特例が解除される
③命令（法第14条第3項）	勧告に従わない場合、期限を定めて措置を命令	違反すると50万円以下の過料
④行政代執行（法第14条第9項）	命令に従わない場合、行政が強制的に措置を実施	費用は所有者に請求される
⑤略式代執行（法第14条第10項）	所有者が確知できない場合の簡易な代執行	所有者が判明した場合は費用請求される

固定資産税等の住宅用地特例とは

住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の軽減措置のことで、小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3に軽減されます。しかし、特定空家等の勧告を受けるとこの特例が適用されなくなり、税負担が大幅に増加します。

特定空家等に指定された場合の対応

特定空家等に指定された場合、まずは行政からの指導内容を確認し、速やかに対応策を講じることが重要です。具体的な対応策としては、以下のようなものがあります。

改善措置の実施

行政からの指導内容に基づき、必要な改善措置を実施します。

一般的な改善措置

建物の修繕：屋根や外壁の補修、雨漏りの修理など
建物の解体・撤去：老朽化が著しい場合は解体を検討
敷地の整備：草刈り、樹木の剪定、ゴミの撤去など
防犯対策：窓や扉の補強、施錠の確認など
定期的な管理体制の構築：管理業者への委託検討など

専門家への相談

状況に応じて、専門家への相談を検討しましょう。特定空家等の問題は、法律・建築・不動産などの専門知識が必要な場合があります。

相談すべき専門家

弁護士：法的責任や行政措置への対応について
司法書士：所有権移転や相続登記など
建築士：建物の状態診断や改修計画
不動産業者：売却や活用の可能性
解体業者：解体費用の見積もりや手続き
行政書士：行政への各種申請手続き

行政との協議

行政からの指導に対しては、一方的に拒否するのではなく、協議の姿勢を持つことが重要です。改善計画の提出や進捗状況の報告など、誠実な対応を心がけましょう。

行政との協議のポイント

改善計画の提案：具体的な改善計画と実施スケジュールを提示
補助金・支援制度の確認：自治体によっては解体費用の補助などがある場合も
期限の猶予：正当な理由がある場合は期限延長の交渉も検討
段階的な対応：優先度の高い危険箇所から対応する計画の提案
代替案の検討：解体が難しい場合は、安全対策や利活用の代替案の提示

空き家の活用方法と対策

特定空家等の指定を受けないためには、適切な管理を継続することが最も重要ですが、長期的な視点では空き家の活用や処分も検討する価値があります。

活用方法

賃貸物件としての活用：リフォームして賃貸に出す
民泊や農家民宿：観光地や田舎体験が可能な地域の場合
地域交流施設：コミュニティスペースや高齢者サロンなど
移住者向け住宅：UIJターン希望者向けの住宅として
事業用物件：カフェ、ギャラリー、オフィスなど
空き家バンクへの登録：自治体の空き家バンクに登録して活用希望者とマッチング

処分方法

売却：不動産業者を通じた売却
解体して更地に：土地のみの売却や活用
親族への譲渡：活用する意思のある親族への所有権移転
自治体への寄付：一部の自治体では条件付きで受け入れる場合も
NPOなどへの寄付：空き家再生や地域活性化に取り組む団体への寄付
建物の移築：価値のある古民家などの場合、移築して保存

自治体の支援制度を活用する

多くの自治体では、空き家対策として様々な支援制度を設けています。例えば：

解体費用の補助：特定空家等の解体に対する補助金制度
リフォーム補助：空き家の再生・活用のためのリフォーム費用補助
空き家バンク制度：空き家の売買・賃貸希望者とのマッチング
固定資産税の減免：一定の条件下での税負担軽減措置
相談窓口の設置：空き家に関する総合的な相談対応

これらの制度は自治体によって内容が異なるため、お住まいの地域や空き家がある地域の自治体に問い合わせることをお勧めします。

相続した実家の管理対策

相続によって実家を取得した場合、特に遠方に住んでいる場合は管理が難しくなります。以下に、相続した実家を適切に管理するためのポイントを紹介します。

相続登記を早期に完了する

2024年4月から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となります。また、所有者が不明確な状態だと、将来的な売却や活用の際に大きな障害となります。

相続登記に必要な主な書類

被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
相続人の住民票または住民票記載事項証明書
不動産の固定資産評価証明書
遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
印鑑証明書（遺産分割協議書に実印を押印した場合）

定期的な点検・管理体制の構築

遠方に住んでいて頻繁に訪問できない場合は、定期的な点検・管理体制を構築することが重要です。専門の管理サービスを利用するか、近隣の親族や知人に依頼するなどの方法があります。

空き家管理サービスの活用

空き家管理サービスは、定期的な点検や清掃、換気、郵便物の確認などを代行してくれるサービスです。料金は地域や内容によって異なりますが、月に5,000円〜20,000円程度が一般的です。以下のような業者が提供しています：

不動産管理会社
専門の空き家管理会社
シルバー人材センター
地元の建設会社やリフォーム会社
警備会社（セキュリティ重視の場合）

管理サービスを選ぶ際は、点検頻度、報告方法、緊急時の対応などを確認し、複数の業者から見積もりを取って比較することをお勧めします。

近隣住民とのコミュニケーション

空き家の管理において、近隣住民との良好な関係を築くことは非常に重要です。近隣住民は日常的に空き家の状態を目にしており、異変に気づく可能性が高いからです。

近隣住民との関係構築のポイント

挨拶と説明：所有者が変わったことを近隣に挨拶し、管理方針を説明する
連絡先の共有：緊急時の連絡先を近隣の信頼できる方に伝えておく
定期的な報告：訪問時に状況報告や今後の予定を伝える
感謝の気持ち：日頃の見守りに対する感謝を伝える（地域の特産品の贈答など）
地域行事への参加：可能であれば、町内会費の支払いや清掃活動への参加

近隣トラブルを未然に防ぐためにも、コミュニケーションを大切にしましょう。

将来計画の検討

相続した実家を長期間管理し続けることが難しい場合は、早い段階で将来計画を検討することが重要です。感情的な判断だけでなく、経済的・実務的な側面も考慮して決断しましょう。

実家の将来計画を立てる際の考慮点

経済的負担：維持管理費用、固定資産税、修繕費用などの継続的な負担
時間的負担：管理のための訪問や手配にかかる時間と労力
感情的価値：思い出や家族の歴史が詰まった実家の価値
将来の利用可能性：将来的に自分や家族が使用する可能性
地域の状況：地域の発展性や不動産価値の動向
建物の状態：建物の耐久性や改修の必要性

これらを総合的に考慮し、「維持・活用」か「売却・解体」かの判断をすることが大切です。

空き家対策のための費用と税金

空き家の維持・管理にかかる主な費用

項目	概算費用	備考
固定資産税・都市計画税	年間数万円〜数十万円	立地や評価額による特定空家等に指定されると住宅用地特例が適用されなくなる
空き家管理サービス	月5,000円〜20,000円	サービス内容や訪問頻度による
庭木の剪定・草刈り	1回10,000円〜50,000円	敷地の広さや状態による年2〜4回程度が目安
建物の修繕費	状態による（数万円〜数百万円）	屋根、外壁、雨漏り等の修繕
水道・電気・ガス基本料金	月数千円〜1万円程度	契約を維持する場合
火災保険料	年間1万円〜5万円程度	建物の構造や保険内容による
解体費用	100万円〜300万円程度	建物の構造・規模、立地条件による

空き家の売却・解体に関する税金の注意点

3,000万円特別控除：一定の要件を満たす空き家を相続した後に売却すると、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除が受けられる場合があります（2023年12月31日まで）
解体後の土地の税負担増加：建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税が最大6倍に増加する可能性があります
空き家解体補助金：自治体によっては、老朽化した空き家の解体費用の一部を補助する制度があります（上限額は10万円〜100万円程度が一般的）

よくある質問と回答

空き家管理に関するQ&A

Q1: 相続した実家が「特定空家等」に指定されそうだと近隣から連絡がありました。どうすればよいですか？

A: まずは自治体の空き家担当部署に連絡し、現状と対応策について相談しましょう。早急に現地を確認し、危険箇所や問題点を把握します。その上で、最低限必要な修繕や草刈りなどの応急対応を行い、長期的な対策計画を立てることが重要です。自治体によっては空き家対策の補助金制度もあるため、活用できる支援制度も確認しましょう。

Q2: 空き家の解体費用の相場はどれくらいですか？補助金はありますか？

A: 一般的な木造住宅の解体費用は、延床面積30坪（約100㎡）で100万円〜200万円程度が相場です。ただし、アスベスト含有建材がある場合や立地条件によって費用は大きく変動します。補助金については、多くの自治体で空き家解体の補助制度を設けており、10万円〜100万円程度（工事費用の1/3〜1/2程度を上限）の補助が受けられる場合があります。ただし、予算に限りがあるため、早めに自治体に確認することをお勧めします。

Q3: 行政から特定空家等の勧告を受けました。固定資産税はどうなりますか？

A: 特定空家等の勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなります。これにより、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）では固定資産税が約6倍、都市計画税が約3倍に増加する可能性があります。具体的な金額は自治体の税務担当部署に確認するとよいでしょう。なお、勧告を受けても改善措置を実施し、勧告が撤回されれば、翌年度から再び住宅用地特例が適用される可能性があります。

Q4: 遠方に住んでいるため、相続した実家を頻繁に訪問できません。どのように管理すればよいですか？

A: 遠方にお住まいの場合は、空き家管理サービスの利用をお勧めします。月に1〜2回の訪問で、外観確認、通気、郵便物の確認などを行うサービスが一般的です。また、防犯カメラやIoTセンサーを設置して遠隔監視する方法もあります。近隣に親族や知人がいる場合は、定期的な見回りを依頼するのも一案です。最低でも年に数回は自分で訪問し、建物の状態を確認することが望ましいでしょう。

Q5: 空き家の相続登記をしていませんが、問題ありますか？

A: 2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となります。また、登記がされていないと、将来的な売却や活用が難しくなり、相続人が増えるにつれて手続きが複雑化します。特定空家等の指導を受けた場合も、所有者が特定できないと、より厳しい措置の対象となる可能性があります。早めに司法書士などに相談し、相続登記を完了させることをお勧めします。

まとめ

空き家を管理するにあたっては、法的リスクを理解し、特定空家等に指定されないよう適切な対策を講じることが重要です。相続した郷里の実家を含め、空き家の管理は所有者の責任であり、地域社会の一員としての役割でもあります。専門家の助言を得ながら、適切な管理を行いましょう。

空き家対策チェックリスト

定期的な管理

建物の破損箇所の確認・修繕
庭の草刈り・樹木の剪定
通気・換気
郵便物の回収
水道管の凍結防止

法的対応

相続登記の完了
固定資産税の支払い
火災保険の加入・更新
自治体の空き家対策担当との連携
地域の町内会費等の支払い

将来計画

活用方法の検討
売却・賃貸の可能性調査
解体費用の見積もり
補助金・支援制度の確認
専門家への相談

空き家問題のご相談はお気軽に

空き家の管理や相続に関する問題は、法的知識と専門的なアドバイスが必要なケースが多くあります。当事務所では、空き家の相続登記や管理に関する法的アドバイス、特定空家等の指導を受けた際の対応支援など、空き家問題に関する様々なご相談を承っております。

空き家の所有者として適切な対応を取ることは、法的リスクを回避するだけでなく、地域社会への責任を果たすことにもつながります。お一人で悩まず、専門家に相談することで解決の糸口が見つかることも多いです。

初回相談は無料で承っておりますので、空き家問題でお悩みの際は、お気軽にお問い合わせください。

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司法書士・行政書士和田正俊事務所
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